Le T3 est le format le plus rénové à Toulouse. Assez grand pour justifier une refonte complète, assez petit pour rester dans un budget maîtrisable. Voici à quoi ressemble un chantier type, avec des chiffres.

Le budget, poste par poste

Base de calcul : un T3 de 68 m² des années 70, électricité d’origine, salle de bains à refaire, cloisons à modifier partiellement. TVA à 10 %.

Poste Budget TTC Part
Dépose et évacuation 3 500 € 5 %
Électricité complète + Consuel 9 000 € 13 %
Plomberie et chauffage 8 500 € 12 %
Cloisons, doublage, plafonds 7 000 € 10 %
Isolation thermique et acoustique 4 500 € 6 %
Menuiseries intérieures 4 000 € 6 %
Salle de bains complète 11 000 € 15 %
Cuisine posée (hors électroménager) 10 500 € 15 %
Sols (carrelage et parquet) 7 500 € 11 %
Peinture et finitions 5 900 € 8 %
Total 71 400 € 100 %

Soit environ 1 050 € TTC/m², ce qui place ce chantier au milieu de la fourchette « rénovation complète » que nous détaillons dans l’article sur les prix de rénovation au m² à Toulouse.

Deux enseignements de cette répartition. D’abord, les réseaux représentent un quart du budget alors qu’ils ne se voient pas une fois les murs refermés. Ensuite, la cuisine et la salle de bains pèsent à elles seules 30 % : c’est là que se joue l’essentiel de l’arbitrage budgétaire.

Le planning, semaine par semaine

Onze semaines, en site inoccupé.

Semaines 1 à 2 — Dépose. Retrait des revêtements, dépose des sanitaires, des menuiseries intérieures et de la cuisine. Démolition des cloisons non porteuses. Évacuation en benne.

Semaines 3 à 5 — Réseaux. Saignées, passage des gaines électriques, tirage des alimentations et des évacuations, pose du tableau. C’est la phase la plus longue et la moins spectaculaire : à la fin, l’appartement paraît dans un état pire qu’au départ.

Semaines 5 à 6 — Cloisons et isolation. Montage des nouvelles cloisons, doublage isolant sur les murs donnant sur l’extérieur, faux plafonds si nécessaire. Ces travaux se chevauchent avec la fin des réseaux.

Semaine 7 — Chape et ragréage. Séchage obligatoire avant pose des sols. C’est le seul point du planning où l’on ne peut pas accélérer : un ragréage demande son temps de séchage, sous peine de faire cloquer le parquet six mois plus tard.

Semaines 8 à 9 — Sols et faïence. Carrelage dans les pièces d’eau, parquet dans les chambres et le séjour, faïence en salle de bains.

Semaine 10 — Peinture. Enduits, ratissage, sous-couche et deux couches de finition. Les menuiseries intérieures se posent en fin de semaine.

Semaine 11 — Équipements et réception. Pose de la cuisine, des sanitaires, de la robinetterie et de l’appareillage électrique. Nettoyage, puis visite de réception avec liste des réserves.

Pourquoi cet ordre ne se discute pas

Chaque inversion coûte de l’argent. Poser le parquet avant la peinture oblige à protéger intégralement le sol, et un projeté d’enduit passe toujours. Poser la cuisine avant le carrelage impose de recouper les plinthes autour des meubles. Peindre avant le passage des réseaux revient à repeindre.

L’ordre technique est l’un des rares points sur lesquels une entreprise ne devrait jamais céder à la pression du calendrier. Le gagner de trois semaines se paie en reprises.

Les points de vigilance sur un T3

La colonne d’évacuation. Elle fixe la position de la cuisine et de la salle de bains. Un déplacement de plus de trois mètres impose une pompe de relevage, soit 1 500 à 2 500 € et un entretien à vie.

L’isolation acoustique entre logements. Souvent oubliée, elle est pourtant ce qui distingue un appartement rénové d’un appartement confortable. Un doublage acoustique sur le mur mitoyen coûte 60 à 90 €/m² et change la vie.

Le tableau électrique. Il doit être accessible, en circulation, à hauteur réglementaire. Le laisser dans un placard de chambre parce que « c’est là qu’il a toujours été » est une erreur qui se paie à la revente lors du diagnostic électrique.

La ventilation. Une VMC hygroréglable coûte 1 200 à 2 200 € posée. Sans elle, une rénovation bien isolée produit de la condensation et des moisissures dans les deux hivers qui suivent.

Rénover en habitant sur place

C’est possible sur un T3, avec deux réserves. Les semaines 3 à 5 sont difficiles : coupures d’eau et d’électricité en journée, poussière, bruit. Et il faut accepter de vivre dans une pièce pendant deux mois, en déplaçant ses affaires au fil des zones.

Nous découpons alors le chantier en deux moitiés, en gardant systématiquement une chambre et un point d’eau utilisables. Le chantier s’allonge de deux à trois semaines. C’est souvent un bon calcul face à trois mois de location temporaire à Toulouse.

Questions fréquentes

Combien coûte la rénovation d’un T3 à Toulouse ?

Entre 55 000 et 90 000 € TTC pour une rénovation complète de 60 à 75 m², selon l’état des réseaux et le niveau de finition. Un simple rafraîchissement se situe entre 27 000 et 45 000 €. Ces montants s’entendent TVA à 10 % pour un logement de plus de deux ans.

Combien de temps faut-il pour rénover un T3 ?

Onze semaines en moyenne pour une rénovation complète en site inoccupé, treize à quatorze si vous habitez sur place. À cela s’ajoutent six à douze semaines entre la signature du devis et le démarrage effectif, selon la saison.

Dans quel ordre faire les travaux ?

Dépose, réseaux, cloisons et isolation, chape, sols, peinture, équipements. Cet ordre est technique, pas administratif : chaque inversion génère des reprises et coûte plus cher qu’elle ne fait gagner de temps.

Peut-on garder l’ancienne cuisine pour économiser ?

Rarement de façon rentable. Démonter puis remonter une cuisine existante coûte entre 1 200 et 2 000 €, et les meubles supportent mal l’opération. Cela n’a de sens que pour une cuisine récente et de bonne facture, ou lorsqu’elle ne change pas de place.

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