Sur la couronne toulousaine, l’extension de plain-pied est devenue la réponse par défaut au manque de place. Elle coûte moins cher qu’un déménagement, mais elle engage la structure de la maison — et un sol qui, ici, bouge.

Le sol argileux, contrainte locale numéro un

La Haute-Garonne est très largement classée en aléa moyen à fort de retrait-gonflement des argiles. Concrètement : le sol se rétracte pendant les étés secs, gonfle pendant les hivers pluvieux, et ce mouvement fissure les constructions dont les fondations sont trop superficielles.

Ce n’est pas une hypothèse théorique. C’est la première cause de sinistre en maison individuelle dans le département.

Conséquence directe pour une extension : l’étude de sol G2 AVP n’est pas une formalité mais le document qui détermine la profondeur des fondations. Elle coûte entre 1 200 et 2 500 € et elle est de toute façon obligatoire à la vente d’un terrain constructible en zone d’aléa moyen ou fort depuis la loi ELAN.

Deuxième conséquence, moins connue : une extension mal fondée ne fissure pas seulement elle-même. Elle entraîne des désordres à la jonction avec la maison existante, parce que deux structures aux fondations différentes ne bougent pas ensemble. C’est pourquoi le joint de dilatation entre l’existant et l’extension est un point technique à part entière, pas un détail de finition.

Les autorisations

Le seuil dépend de la surface créée et du zonage.

Surface d’emprise créée Formalité
Moins de 5 m² Aucune
5 à 20 m² Déclaration préalable
20 à 40 m² en zone urbaine avec PLU Déclaration préalable
Plus de 40 m² Permis de construire
Total après travaux > 150 m² Architecte obligatoire

Toulouse et la plupart des communes de la métropole étant couvertes par un PLU intercommunal, le seuil de 40 m² s’applique dans les zones urbaines. Attention toutefois : franchir 150 m² de surface de plancher totale après travaux déclenche l’obligation de recourir à un architecte, quel que soit le régime d’autorisation.

Les délais d’instruction : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire en maison individuelle. Ajoutez le délai de recours des tiers de deux mois après affichage, pendant lequel il est imprudent de démarrer.

Le déroulé du chantier

Phase 1 — Études (4 à 8 semaines). Étude de sol, relevé de l’existant, plans, dépôt du dossier d’urbanisme. Cette phase se déroule en parallèle de l’instruction.

Phase 2 — Terrassement et fondations (2 à 3 semaines). Décapage, fouilles en rigole, ferraillage, coulage des semelles. La profondeur est dictée par l’étude de sol : couramment 0,80 à 1,20 m en zone argileuse, parfois davantage.

Phase 3 — Dallage (1 à 2 semaines). Hérisson drainant, film polyane, treillis soudé, coulage et talochage. Le temps de séchage n’est pas compressible.

Phase 4 — Élévation (3 à 4 semaines). Montage des murs, chaînages verticaux et horizontaux, linteaux, réservations pour les menuiseries.

Phase 5 — Charpente et couverture (2 à 3 semaines). Pose de la charpente, écran de sous-toiture, liteaunage, couverture, zinguerie. À partir de là, l’extension est hors d’eau.

Phase 6 — Menuiseries et raccordement (2 semaines). Pose des menuiseries extérieures, puis l’opération la plus délicate : l’ouverture du mur existant pour raccorder l’extension au reste de la maison. C’est une reprise en sous-œuvre, avec les mêmes exigences que l’ouverture d’un mur porteur.

Phase 7 — Second œuvre. Isolation, cloisons, réseaux, sols et finitions. Douze à seize semaines de plus si vous confiez l’ensemble à la même entreprise.

Comptez douze à seize semaines du terrassement au hors d’air pour une extension de 30 m², hors instruction du permis.

Ce que ça coûte

Type d’extension Prix TTC/m²
Extension de plain-pied, gros œuvre et hors d’air 1 800 – 2 600 €
Extension à étage 2 200 – 3 000 €
Surélévation 2 200 – 3 200 €
Second œuvre complémentaire 700 – 1 200 €

Pour une extension de 30 m² livrée finie, comptez donc 75 000 à 110 000 € TTC. Attention : l’extension étant une construction neuve, la TVA s’applique à 20 %, et non à 10 % comme sur la rénovation.

Postes à ne pas oublier dans le budget : l’étude de sol, le raccordement aux réseaux existants, la reprise de la façade au droit de la jonction, et la mise en conformité éventuelle de l’assainissement.

Trois arbitrages qui changent le budget

La toiture. Une toiture-terrasse coûte 15 à 25 % de plus qu’une toiture en pente à surface égale, à cause de l’étanchéité. Elle se justifie surtout quand le PLU impose une hauteur maximale ou quand l’extension doit rester discrète depuis la rue.

Les baies vitrées. Une baie coulissante à galandage de 3 mètres coûte 4 000 à 7 000 € posée, contre 1 800 à 3 000 € pour une baie coulissante classique. Sur une extension qui ouvre sur le jardin, c’est souvent le poste où le surcoût se justifie le mieux.

Le niveau du sol. Rattraper une différence de niveau entre l’existant et l’extension coûte cher et complique l’usage. Quand c’est possible, on cale la dalle de l’extension sur le niveau fini de la maison, quitte à décaisser davantage.

Questions fréquentes

Combien coûte une extension de 30 m² à Toulouse ?

Entre 54 000 et 78 000 € TTC pour le gros œuvre hors d’air, et 75 000 à 110 000 € livrée finie avec second œuvre. La TVA à 20 % s’applique car il s’agit d’une construction neuve. L’étude de sol, obligatoire en zone argileuse, ajoute 1 200 à 2 500 €.

L’étude de sol est-elle vraiment obligatoire ?

Elle est obligatoire à la vente d’un terrain constructible en zone d’aléa moyen ou fort, et exigée par les assureurs pour couvrir l’ouvrage en décennale. Sur une extension en Haute-Garonne, aucune entreprise sérieuse ne fondera sans elle : c’est ce document qui détermine la profondeur des semelles et qui protège votre construction.

Peut-on habiter la maison pendant les travaux d’extension ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas, puisque le chantier se déroule à l’extérieur jusqu’à la phase de raccordement. Seules les deux semaines d’ouverture du mur existant sont bruyantes et poussiéreuses. Nous protégeons la zone par une cloison provisoire étanche.

Une extension augmente-t-elle la taxe foncière ?

Oui. Toute création de surface de plancher supérieure à 9 m² doit être déclarée aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement, et modifie la valeur locative cadastrale. Une exonération partielle de deux ans de taxe foncière est possible sur déclaration dans les 90 jours.

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